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仗義執言 - 易憲容首頁
是地價決定房價,還是房價決定地價?
2019-05-22
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    有報道,說蘇州從源頭控房價:下調出讓土地最高限價,降幅18.7%。蘇州這幾年房價上漲一直是領頭羊。2016年那一波房價快速飚升,先是一線城市,等一線城市飚升之后,特別

    是上海的房價飚升之后,立即蔓延到了蘇州。在這場房價上漲中,蘇州房價上漲一點都不小于及慢于一線城市。而且2018-2019年,蘇州的房價還在2016年基礎上快速飚升,繼續快速上漲。所以,中央政府不得不約談,希望地方政府要采取政府遏制當地的房價上漲。

    在中央政府預警下,5月11日,蘇州市發布《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》(以下簡稱“《補充意見》”),意在落實穩地價、穩房價、穩預期的要求,遏制投機炒房,精準施策,合理引導市場預期。

    《補充意見》一是采取住房限售政策,要求蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。對于住房限售政策,我在早幾年就指出,這些行政性住房限售政策,只是會讓住房投資炒作者由短期炒作變化中長期投資炒作。這種政策既無法讓房地產市場性質改變,也不可能遏制住房投資炒作,反之,還會讓房地產市場的價格機制更為扭曲。有人說這是一種房地產市場上的長效機制,這是比較“扯”的說法。這完全促使人進行的是短期行為,所以這樣的房地產調控政策出臺比不出臺可能給市場帶來風險會更高。

    《補充意見》二是要求,調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。具體而言,將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定,調整為超過市場指導價5-10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10-25%后轉為一次報價出讓方式。一次報價區間相應調整。具體出讓地塊報價規則及相應要求在土地出讓方案和出讓公告中明確。

    這種土地出讓報價的調整,看上去是把土地的拍賣價格降低了,所附加的要求增加了,這樣的土地拍賣價格調整不僅同樣是裝模作樣,因為中國的房地產市場是一個以投資為主導的市場,住房的價格從來就沒有過是以成本來定價,土地價格高低并不決定房價的高低。如果中國房地產市場是以成本來定價,房地產開發企業的暴利哪里來,國內房地產市場的價格如何會快速飚升。所以,這里所說的裝模作樣下調土地的拍賣價格,并限制在某一個區間,實際上更是把土地的價格機制扭曲,實際上只是為了迎合上級政府的要求。

    更重要的是,政府的房地產調控目標是三穩(即穩地價、穩房價、穩預期),當前中國的房地產市場是一個投資為主導的市場。在這樣的一個市場,不是地價決定了房價,而是房價決定了地價。因為,對于房地產開發商來說,他們通過拍賣獲得土地時,一定是預期拍賣獲得一塊土地后,其土地建造住房出售的收益遠高于其土地拍賣時的成本再加上其他建造所需要的成本,如果房地產開發商預期建造住房所銷售獲得的收益遠低于土地等成本時,房地產開發商是不會進入市場競爭獲得土地的。所以,在這樣的住房市場,永遠是房價決定了地價,而不是地價決定了房價。

    還有,地方政府把土地的拍賣價格限定在一個區間內,也就是向該塊土地周邊市場發出了一個十分強烈的信號,即地區的住房價格只能在這個區間內,房價不能夠低于這個水平。而周邊市場有了這個信號,也就是意味這個地區的房價只能上漲而不能下跌。地方政府就是通過這種方式托住房價。所以,本來這種土地拍賣是一種非常無效制度,則成了中國土地市場相互模仿的標志。

    可以說,這種遠離市場化、基本上由地方政府主導的土地市場,不僅會讓房地產市場的價格更為扭曲,而且也會為地方政府官員留下更多的尋租設租的空間。目前可以看到,不少官員貪污腐敗的金額越來越大,很大程度上都與這些無效制度安排有關。

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  • 賣地的,買地的都是一伙的,還有個負責印錢的,都是一個團伙的。相互推諉唄,都說自己不是主謀,其實三個都是。既要當婊子,還喜歡立牌坊。
    2019/5/23 23:25:10
  • 地價推高了房價,房價拔高了地價。二者互相呼應,相互作用。住房還是國營企業經營好。
    2019/5/23 2:22:02
  • 支持本文!----“”如果房地產開發商預期建造住房所銷售獲得的收益遠低于土地等成本時,房地產開發商是不會進入市場競爭獲得土地的。所以,在這樣的住房市場,永遠是房價決定了地價,而不是地價決定了房價?!啊?/div>
    2019/5/22 12:28:19
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草根簡介


1958年出生于江西上高。1982年入上?;Ψ洞笱?,分別在1986年、1989年獲得上?;Ψ洞笱а亢退妒墾?。1989-1994年在湖南師范大學工作。1994年入中國社會科學院研究生院財貿系學習,1997年獲得博士學位。1997年7月-1999年9月進入中國人民大學經濟學博士后流動站工作。1998-2000年到香港大學經濟金融學院跟隨張五常教授學習與工作三年。1999年7月曾到臺灣清華大學做訪問研究。從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。目前為中國社會科學院金融研究所金融發展室主任。聯系郵件:[email protected]



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