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仗義執言 - 易憲容首頁
北京的限競房庫存壓頂還是價格問題
2019-05-24
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    限競房,這是2018年度十大新詞語之一。其意思就是通過“限房價,競地價”的土地出讓方式產生的商品房。其重點是,在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格,而土地則由參與競買的房地產開發企業競拍,由出價最高者獲得。而政府認為這是防止房地產開發商炒地進而推高房價的一種調控舉措。

    對于這種限競房的政策目標解釋,目的并非是針對房地產開發商,如果中國房地產市場是由市場價格機制來解釋,房地產開發商想通過炒作土地的價格來推高房價是不可能的事情。因為土地的價格永遠是由房價決定,而不是土地的價格來決定房價,或中國房地產市場是由成本來定價。因為,如果中國房地產市場的住房是成本定價,國內房價也不會這樣市場,國內土地價格也不會由房地產開發商這樣炒作推高上去。其實,限競房的核心是政府無所不用其極的行政性手段來控制房價,來托住房價不要下跌。特別是要托住北京的房價不要下跌。

    試想,當前北京限競房的價格基本上都在每平方米5萬元左右,如果政府一方面要采取調控讓房地產市場回歸理性,回歸以消費為主導的市場,另一方面又采取市場價格機制來調節,那么2018年北京市居民人均可支付收入不到7萬元,這種每平方米價格在5萬元以上的限競房,其市場需要在哪里?北京的居民肯定沒有支付能力來購買。盡管有人會說,通過改善性住房需求挖掘出來,他們有能力來消化這種價格水平的住房。但是估計這也是根本不可能的事情。因為,既然購買的住房的目的為了改善現在的居民條件,這不僅需要住房的面積要增加,而且購買住房質量也會上升。在這種情況下,整個購買住房成本有可能翻倍上升,多數改善性住房購買者要進入現在這樣高價格的住房市場同樣是不可能。所以,從根本上來說,限競房目的就是要托住房房價,把整個北京市的房價托在這個水平上,只是高于這個房價水平,而不能夠低于這個房價水平。

    根據現有的信息,從2017年開始在三年的時間,北京出讓了95宗商品房住宅地塊,其中限競房土地出售高達92宗,合計規劃的商品房建筑面積達到851萬平方米,總計約5000億元價值。據中原地產研究中心統計數據顯示,在過去一年中,北京樓市庫存增加到了最近8年最多的7.13萬套(統計口徑為所有商品房住宅含限競房),漲了2萬套,漲幅高達42%。

    這些數據還顯示,截至5月20日,從2018年6月10日開始,北京樓市入市限競房項目達到了49個,合計開發銷售73期,供應住宅套數達到了33427套,而網簽數據合計10232套。平均網簽均價為每平方米498984元,網簽完107.3萬平方米,按照面積計算網簽完成率只有27.3%。也就是說,北京市目前有大量的限競房沒有交易出去,限競房庫存壓頂。

    現在的問題是,對于北京來說,一方面住房供求矛盾突出,許多居民的居住條件難以改善;另一方面,又7萬多套的住房庫存壓頂。如果這些住房銷售出去,可以解決20-30萬居民的居住問題,那么這種現象的問題出在哪里?如何才能化解?

    其實,對于任何一個市場來說,只要是價格機制沒有失靈,或不是政府過度管制,那么整個市場肯定是沒有賣不出去的東西,只有賣不出去的價格。因為,如果住房市場真的是庫存增加,供給過剩,那么只要通過價格的調整就能夠逐漸地把住房需求釋放出來。如果這種住房價格是頂在高位,它也能夠通過價格逐漸地調整,讓其住房需求不斷地釋放出來。只不過價格調整速度快慢而已,而且價格調整得越是充分,其需求釋放會越大。

    所以,目前限競房的庫存壓頂最大的問題就在于把住房的價格調整限制在某一個區間,其住房價格只能在這個區間銷售,甚至于只能上漲而不能夠下跌低于這個區間。在這種情況下,不僅住房市場的價格機制完全扭曲,也讓住房市場需求不能釋放出來。在這種情況下,限競房的庫存也只能是越積越多。這幾年不少城市的房地產市場的情況就是,或職能部門的房地產調控政策就是,房地產市場要去庫存,就得讓這些城市的房價上漲,所以不少城市的住房價格一直在上漲,其庫存也在住房價格上漲中減少了。不過,這樣的市場絕對是一個以投機炒作為主導的市場,而不是一個消費為主導的市場。所以,目前北京限競房市場的住房價格機制扭曲,房地產開發商也不愿意調整價格,最重要的問題不僅先有約定,而且在于在看政府的臉色。

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草根簡介


1958年出生于江西上高。1982年入上?;Ψ洞笱?,分別在1986年、1989年獲得上?;Ψ洞笱а亢退妒墾?。1989-1994年在湖南師范大學工作。1994年入中國社會科學院研究生院財貿系學習,1997年獲得博士學位。1997年7月-1999年9月進入中國人民大學經濟學博士后流動站工作。1998-2000年到香港大學經濟金融學院跟隨張五常教授學習與工作三年。1999年7月曾到臺灣清華大學做訪問研究。從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。目前為中國社會科學院金融研究所金融發展室主任。聯系郵件:[email protected]



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